破解公設比，選對房不吃虧！

在購房過程中，很多人都會聽到「公設比」這個詞，但究竟什麼是公設比？為什麼有些建案的公設比高達30%甚至更高？今天就來解開這些疑問，讓你在看房時能夠聰明辨識公設。

首先，公設比其實是指住戶共同擁有的公共設施面積佔總建築面積的比例。這些公共設施包含電梯、走廊、樓梯間、健身房、游泳池等。隨著法規改變，公設比越來越高，尤其是新建案。那麼，為什麼公設比會這麼高呢？

一個主要的原因是近年法規的調整。例如，從2018年起，雨遮不再計入建物面積，這樣一來，原本屬於室內空間的雨遮就變成了公設，公設比因此上升。另外，小坪數的建案通常會有更多的單位在同一層樓，這樣會增加公設面積，導致公設比上升。而住商混合的建案，由於需要設置更多的公共設施，比如廁所和茶水間，也會使得公設比更高。

在選擇房屋時，了解不同類型建物的公設比也很重要。公寓、大樓、華廈等不同建物的公設比有很大差異。例如，公寓（4到5層樓，沒有電梯）的公設比大約是8%-15%；華廈（7到10層樓，有電梯）的公設比大約是15%-20%；而社區大樓（10層以上，有電梯）的公設比則會超過30%。如果想選擇低公設比的房子，可以考慮較舊的建案，尤其是民國94年以前的建物，因為當時的建築法規比較寬鬆。

游泳池，這個大家愛恨交加的公設，常常成為公設比高的罪魁禍首。雖然游泳池的設置能提升社區的吸引力，但維護費用卻非常高，對於使用頻率不高的住戶來說，這筆費用可能顯得不太值得。而且，室外游泳池需要面對風雨和季節變化，使用時間有限，與室內游泳池相比較為麻煩。如果社區內的游泳池長期使用不當，甚至會被填平或改造成花園。

那麼，中庭花園是否算公設呢？其實，中庭花園並不算是公設。公設的定義主要是有「頂蓋」的空間，如有頂蓋的花園或露天游泳池等。但像是中庭的露天花園就不會算在公設比內。

對於那些還在疑惑「公設比到底如何計算？」的人來說，這裡有一些簡單的解釋。大公設包括車道、大廳、機電室等，這些通常是全社區共同分攤的，但也容易被建商過度計算。中公設是指健身房、閱覽室、KTV等公共設施，這些設施的面積由社區內所有住戶分擔，通常每戶分攤的面積比較小。小公設則是指電梯、逃生梯和梯廳走道，這些設施對每層住戶影響較大，也是公設比的重要來源。

當然，購房時還要注意車道的計算方式。有些建商會把車道的面積分攤到公設比裡，這樣看似車位的面積其實包含了很多車道空間。如果你看到車位的坪數特別小，可能就表示車道面積已經算入公設比中。這樣一來，無論你是否有車位，實際上都在為車道負擔成本。

總結來說，了解公設比對於買房決策非常重要。在選擇房屋時，一定要檢查公設比是否過高，尤其是當公設有游泳池、健身房等設施時，要確保這些設施的維護費用不會讓你背上過重的負擔。如果買中古屋，記得要注意社區的管理狀況，尤其是公設的使用情況。而買新房時，則要特別留意車道和公設比是否被過度計算，避免買了虛坪。