什麼是封閉式基金（Closed-End Fund, CEF）？

封閉式基金（Closed-End Fund, CEF）是一種特殊的投資工具，但許多人對它並不太了解。即使封閉式基金在美國已經存在超過一個世紀，但它們還是不太被普遍理解。很多人誤以為封閉式基金和傳統的共同基金（Mutual Fund）或是交易所交易基金（ETF）是一樣的。但事實上，封閉式基金並不屬於傳統的共同基金，並不像開放式基金那樣會不斷地對新投資者開放。

封閉式基金是一種投資結構，而不是一個獨立的資產類別。這種基金是依據《1940年投資公司法》所設立的，並且它的股份可以在市場上交易，就像股票或ETF一樣。這意味著投資者可以在公開市場上買賣封閉式基金的股份，而不是像開放式基金那樣只能通過基金公司本身進行交易。

為什麼稱為「封閉式」基金呢？這是因為封閉式基金與傳統共同基金的運作方式有很大的不同。傳統的開放式共同基金會根據投資者的需求不斷地發行和贖回股份，而封閉式基金則是資本不會像開放式基金那樣經常進出。

當封閉式基金首次發行時，它會進行一個首次公開發行（IPO）。這時候，基金會透過IPO募集到資金，這筆資金由基金的投資組合經理用來購買符合基金投資策略的各種證券。之後，基金股份就會在交易所上流通，其他市場參與者會成為買方或賣方，而基金本身並不會像開放式基金那樣每天發行或贖回股份。

在封閉式基金中，資本只能通過五種方式來增加：

1. 通過做出好的投資決策，讓資產增值。
2. 發行債券，來為基金進行槓桿。
3. 發行優先股，也是一種槓桿手段。
4. 進行二次公開發行（Secondary Offering），即向公眾發售新的股份。
5. 進行認購發行（Rights Offering），讓現有投資者可以按比例追加資本。

另一方面，資本只能通過五種方式從封閉式基金流出：

1. 透過向投資者分派股息。
2. 由於不好的投資決策導致資產價值下降。
3. 透過回購股份的要約（Tender Offer），這是為了控制基金股份的折扣價格。
4. 對槓桿基金來說，會進行強制性的資產出售，以符合槓桿比例的要求。
5. 基金清算。

由於資本在封閉式基金中並不像開放式基金那樣自由流動，所以才稱為「封閉式」基金。

封閉式基金的「封閉」結構也會帶來折扣和溢價這兩個現象。當封閉式基金的股份在市場上交易時，市場會決定其價格，而不一定會與基金內資產的淨值（Net Asset Value, NAV）相符。這意味著，如果基金的交易價格高於其淨資產價值，則稱為「溢價」（Premium）；反之，如果交易價格低於淨資產價值，則稱為「折扣」（Discount）。

比如說，如果基金的交易價格高出2%淨資產價值，會顯示為「+2%」。而如果低於淨資產價值，則會顯示為「-2%」。

封閉式基金的「封閉」結構還有其他一些影響。與開放式共同基金不同，封閉式基金的基金經理不需要擔心每日股份發行帶來的再投資風險。同時，封閉式基金也不必像開放式基金那樣持有大量現金來應對贖回。

這也意味著封閉式基金的資本更為穩定，不會像開放式基金那樣頻繁地需要現金流。這種較為穩定的資本基礎，帶來了兩個重要特徵。

首先，封閉式基金非常適合投資不流動的證券，例如新興市場的股票、市政債券等。投資不流動證券的風險較高，但也有可能帶來更高的回報。

其次，監管機構允許封閉式基金發行債務和優先股，但對槓桿比例有嚴格的限制。基金可以發行債務，最高可以達到淨資產的50%。換句話說，每發行1塊錢債務，基金內的資產需要達到3塊錢（包括債務所帶來的資產）。

封閉式基金還可以發行優先股，最高可以達到淨資產的100%。也就是說，每發行1塊錢的優先股，基金內資產需達到2塊錢。

儘管封閉式基金不會有高槓桿的情況，但任何形式的槓桿都會放大基金淨資產價值的波動性。

總結來說，封閉式基金是一種在公開市場上交易的投資公司，它的股份可以像股票或ETF一樣買賣。與開放式基金不同，封閉式基金並不會經常發行或贖回股份，資本也不會像開放式基金那樣頻繁地流入和流出。

封閉式基金的交易價格常常與基金內資產的淨值有所不同，這就帶來了溢價和折扣的現象。投資者應該注意這一點，並根據市場價格和基金淨資產價值之間的差距做出投資決策。

由於封閉式基金擁有穩定的資本基礎，它可以投資於不流動的資產並發行債務和優先股，同時也可以利用這些資本運作來追求更高的回報。因此，封閉式基金是一個很好的投資工具，適合那些願意承擔一定風險並追求更高回報的投資者。

透過了解封閉式基金的運作機制和特點，投資者可以更好地制定自己的投資策略，並在市場上做出更明智的選擇。無論是追求長期增值還是短期交易，封閉式基金都可以成為一個不可忽視的投資選擇。

退休規劃的迷思與現實：如何選擇正確的資產配置

退休規劃一直是投資者關注的重點，但對於如何選擇資產配置，常常會有一些誤解。很多人認為，股市投資或高股權配置可以幫助增加退休收入，但這樣的策略未必適用於每個人，尤其是當你進入退休階段時。事實上，正確的資產配置應該是根據收入需求和風險管理來進行調整，而不單單是追求財富增長。

許多人認為短期債券比長期債券更安全，這真的是對的嗎？

許多傳統的退休配置會選擇短期債券來減少風險，因為短期債券的波動性較小，看似較為穩定。然而，這種做法可能並不符合退休收入的需求，反而可能帶來更高的風險。以「財富聚焦」的配置和「收入聚焦」的配置做比較，兩者在固定收益的配置上有所不同。前者選擇短期名義債券，而後者則使用了責任驅動的投資（LDI）債券組合，這些債券有助於管理通脹和利率的風險。

根據模擬的結果，收入聚焦的配置在所有百分位上都比財富聚焦配置有更高的支出，且失敗率更低。這意味着，即使在退休期間遇到資金不足的情況，收入聚焦的配置能提供更穩定的退休收入，從而降低了風險。因此，短期債券並不總是更安全，反而在退休收入的目標下，長期的LDI債券更能有效管理風險。

另一个常見迷思：股權配置越高，退休收入越多

許多退休投資者以為，將更多的資金投入股市，尤其是高股權配置，可以讓他們在退休時獲得更多的收入。尤其是一些目標日期基金，會隨著退休年齡的臨近，逐步降低股權暴露，並轉向固定收益資產。然而，這種思維不一定能帶來理想的結果。事實上，擁有更高股權配置的退休組合，其初期的退休收入和低股權配置的組合差異並不大。

在我們的模擬中，雖然50%股權配置的組合在退休前的資產較多，但到65歲時，兩者的初期退休資金並沒有顯著差別。其實，隨著股權配置的增高，退休期間的收入變數也會增大，結果可能導致更高的失敗率，這意味着可能會用光資金，無法持續支撐未來的生活。

因此，股市暴露過高反而可能會增加退休期間資金耗盡的風險。一個穩定的、較為保守的股權配置，尤其是在接近退休時，可能更有助於實現穩定的退休收入，而不是過度依賴股市的波動。

如何管理長壽風險：高股權配置不一定能解決

隨著醫療技術的進步，人類的壽命逐漸延長，這也帶來了一個新挑戰——長壽風險。長壽風險指的是投資者可能會活得比預期更長，導致退休資金不足。然而，這並不意味着就需要增加股權配置。事實上，高股權暴露在退休期間反而可能會增加風險，未必能有效應對長壽風險。

根據模擬結果，雖然退休年齡65歲的條件下是高長壽的情景，但股權配置最強的配置卻擁有最高的失敗率。反之，專注於收入的配置，通過風險管理和穩定的固定收益資產，能夠更好地支持到退休後的生活，甚至延續至95歲。

為了應對長壽風險，一個更加多元化且穩健的退休配置，結合收入聚焦的策略、良好的風險管理，甚至是年金收入，都可能是更好的選擇。 例如，美國的退休投資者可以選擇推遲社會保障金的領取時間至70歲，這樣可以通過增加初期幾年自己的資金支出來彌補差額，並提高之後的社會保障金支付金額。

結論：高股權暴露未必能解決退休問題

總結來說，許多關於退休資產配置的迷思，其實並不完全符合現實需求。退休期間高股權暴露不僅風險較大，而且對提高收入的效果也有限。 相反，專注於收入的配置、穩健的債券投資、以及合理的年金安排，可能更能保障長期穩定的退休收入。

無論你是剛開始規劃退休，還是已經接近退休年齡，適合的資產配置應該以風險管理為基礎，而不僅僅是追求股市回報。真正的退休規劃應該是針對你的收入需求、生活成本和風險承受能力進

為什麼退休人士應該考慮以收入為導向的資產配置：穩定退休收入的關鍵

退休規劃對每個人來說都非常重要，特別是在資產配置上。如果投資方式選擇不當，可能會讓我們在退休後面臨資金不足的風險。很多退休人士會選擇投資短期名義固定收益的方式來保護資本，但這樣的選擇其實會讓他們更容易受到通脹上升或利率下降的影響。這是因為短期固定收益無法有效對抗這些經濟變動，尤其是在退休後的長期生活中。

如果你希望在退休後保持穩定的生活品質，採取以收入為導向的資產配置可能會更合適。這種配置方式的好處在於它能夠在面對不確定的經濟情境下提供更有預測性的退休收入。換句話說，收入為導向的資產配置，不僅能幫助退休人士應對股市波動、通脹和利率變化等風險，還能讓退休生活更有保障。

如果我們回顧一下研究結果，會發現股市表現不佳對於退休資金的影響非常大。尤其是當你在退休初期遇到股市低迷時，很可能會在未來的幾年內耗盡資金，尤其對於那些高股權配置的退休策略來說，風險會更大。例如，如果你選擇的策略是財富為導向的資產配置，這種配置通常會有更高的股權比例，雖然它在好時候能夠賺取更多的回報，但股市不穩定時，它也容易快速耗盡資金。根據模擬，當股市表現差，這種配置的退休人士在20年內就有三分之一的機會耗盡所有資金，這樣的風險對於長期退休計劃來說，是非常不利的。

相較之下，以收入為導向的配置則能在這樣的情境下保持穩定。研究顯示，即便在股市回報不佳的情況下，這種配置的失敗率也只有1.2%。也就是說，即使在初期遇到不好的股市表現，這種配置依然能夠保證退休金的穩定發放，降低資金耗盡的風險。

但股市的不穩定性並不是唯一需要關注的風險。通脹的上升也會讓很多退休人士的固定收益投資產生實際的購買力損失。當通脹上升時，名義債券的回報會受到很大的影響，這樣的風險對退休人士來說更是不可忽視。在以財富為導向的資產配置中，若遇到大幅通脹，失敗的機率也會顯著提高，研究顯示在大幅通脹的情境下，這類配置的失敗率高達8.4%。而以收入為導向的配置，卻能夠將這一風險降至極低的0.1%。這主要是因為收入為導向的策略會選擇通脹指數化債券，這種債券的回報能夠隨著通脹變動調整，從而對沖通脹風險。

另外，利率的變化對退休資金的影響也是不容小覷的。若利率大幅下降，名義債券的價值會上升，但未來的回報卻會降低。對於以財富為導向的配置來說，這會造成回報下降和未來資金需求無法得到充分支持。研究顯示，若遇到利率下降的情況，這類配置的失敗率為7.2%，而收入為導向的配置依然能夠保持在0.1%的低失敗率。

這些結果告訴我們，儘管任何資產配置都無法完全保證100%的成功，但收入為導向的配置提供了較強的風險管理能力，尤其是在經濟變動的逆境下。對於那些在退休前期遭遇股市低迷或是通脹加劇的退休人士來說，這樣的配置能夠有效減少資金耗盡的風險，讓退休生活保持穩定。

此外，這種配置方式不僅對退休人士有益，對於那些提前退休的人來說，尤其是因為健康問題或經濟衰退等原因提前退出工作市場的人，收入為導向的資產配置能夠提供額外的保護。提前退休的人通常會面臨更多的經濟壓力，選擇一種能夠在各種不確定情況下提供穩定收入的配置，能夠讓他們在未來的歲月中更加安心。

總結來說，雖然沒有哪種資產配置能夠完全消除風險，但以收入為導向的配置無疑提供了更強的風險管理，尤其適合那些希望在退休後穩定享受生活的人。這種配置方式能夠有效應對經濟的不確定性，無論是股市波動、通脹上升，還是利率下降，都能保持較低的失敗率，幫助退休人士保持長期的財務穩定。

我的第一次商務旅行：東京的茶與禁忌

最近，我和我的小兒子Michael坐在後院的甲板上喝雞尾酒。他剛從加拿大金士頓的皇后大學（Queen’s University）畢業，主修心理學，拿到了學士學位。儘管他已經21歲，身高大約六英尺，但我依舊叫他“小Mikey”，這已經成為我們之間的親切稱呼。對很多人來說，Michael可是個熟面孔，因為他早在12年前就取了個名字叫《Breakfast with Dave》。除此之外，Michael還拿到了酒吧調酒證書，而且非常擅長使用攪拌機。開玩笑說，我已經是他的兩倍顧客——首先作為他最忠實的顧客，點Dark and Stormies、Old Fashioneds和Manhattans，其次作為他的病人，討論我的飲酒問題。

不過，說笑歸說笑，話題也有點真。那天，我和Michael坐在後院甲板上聊了很多，畢竟現在在封鎖中的多倫多，也沒有別的地方可以去。突然，Michael問我：「爸爸，你有去過日本嗎？」我回答：「去過很多次。」接著，他又問：「那你喜歡嗎？」我說：「多麼喜歡啊！」他接著說：「很好，因為等我們可以再旅行的時候，那將是我的第一個目的地」（我沒問“花的是誰的錢？”因為我已經知道答案了！）。

「爸爸，你能告訴我你第一次去日本的故事嗎？」

老實說，我其實只去過一次日本，而且那次是出差，只到過東京。因此，我開始詳細講述我在1996年去日本的經歷，當時我在BMO Nesbitt Burns經濟學部門工作。這對我來說是一個有點尷尬的經歷，然而，經過25年的時間，我現在不介意與大家分享，並且也成為了一個寶貴的學習經驗。

那是我作為一名年輕且有進取心的經濟學家，第一次出差到日本。我的行程包括拜訪東京的主要銀行、保險公司和共同基金公司。

在我出發之前，多倫多的固定收益和股票部門的銷售和交易主管們與我坐下來，一遍又一遍地講解適當的禮儀，並教我日本文化的規矩。當時，似乎沒有人關心我對市場的看法或宏觀經濟觀點——他們最關心的是我在會議中能否得體地表現。

「見到高層時一定要鞠躬」；「他們給你名片時，要盯著名片看20秒」；「當你發表演講時，不要立刻進入市場分析，而是先談談你有多榮幸能參加會議，談談你對日本文化的欣賞，並且對這段經歷有多美好」；「Dave，說話要慢一點」（對我來說，這總是一個挑戰）。

除了客戶會議的具體事項，還有很多其他建議需要記住，例如「交易時不要數錢找零」（像買車票一樣，這是對日本人極大的侮辱）；「不要自己開出租車的門，司機會為你打開」（他們本可以再加一句：“別笑話司機戴著白手套”）。我還在鏡子前反覆練習“ohayo gozaimasu”（早安）和“sumimasen ga”（抱歉），像高中畢業生一樣（雖然我完全不懂那種感覺）。我的上司們甚至請我去吃了幾次壽司，並在那裡教我如何正確使用筷子。由於我對日本食物情有獨鍾，我還請求了幾次課程——結果很成功！

當我第一天抵達東京的帝國酒店時，我發現自己還需要更多的“教學”。我和十幾個男性和一位女性一同進入擁擠的電梯，而我恰好站在電梯的前方。當電梯門打開時，我示意那位女性先走，她卻只是站著，其他的男性則先走了出來。然後，她基本上把我推了出去，並在大廳經過時瞪了我一眼。唉，這真是我加拿大家教的失敗了！

但真正的火花出現在我第一次與日本最大人壽保險公司會議中。在會議之前，BMO Nesbitt東京的銷售人員帶我去吃了早餐。我記得他問我：「多倫多的團隊有跟你說過該如何在日本文化中行事嗎？」他知道我是一個新手。我把我的“培訓營”經歷告訴了他，他似乎很滿意。在路上，他強調「盯著名片看，別握手，鞠個躬，開始講話時，先不要直接進入債券、股票、貨幣和經濟的話題，先講講你對這次來的感受，對日本的尊敬以及到目前為止的經歷」。對，我知道了。

我照著大家的要求做了所有事：名片、鞠躬、客套。

我們進入了一個大而華麗的房間，這個房間與首席信息官的辦公室相鄰，約十個人坐在這張長長的長桌周圍。大約十分鐘後，我開始講解市場的觀點，這時有一位女性端著茶盤走了進來，把茶杯擺在我們面前，並給每個人倒上熱茶，然後離開。我依然陷入我的演講中，討論著我對宏觀經濟和市場的“看法”。

過了一會兒，也許是十到十五分鐘後，我注意到我的銷售人員正在對著我皺眉。他的目光變得越來越激烈，我完全不明白發生了什麼事情，但知道他一定是非常生氣。我結束了講話，開始回答問題，心裡還在想他會不會直接跳過來給我來個空手道劈。

會議結束後，我表達了最尊重的告別。我回家前，練習了很多次“sayōnara”這個詞，也已經對它完全上手了。結果，這就是我犯的大錯——茶。

讓我解釋一下。

下電梯時，銷售人員對我怒氣沖沖地說：「你到底怎麼了？」我回應說：「你為什麼對我這麼生氣？你不同意我的預測嗎？」他說：「總部那邊沒教你們這些嗎？」我回答：「教到我覺得自己像個武士了。」他接著說：「你有沒有注意到會議桌上的人沒有人碰那杯綠茶？甚至一口都沒喝？」我答道：「想起來，你說的對。」他大聲疾呼（幸好我們當時只有兩個人）：「你知道為什麼嗎？因為主人只有在客人先喝了茶後才可以喝！因為你，他們不能喝茶了！」

我應該沒這麼回答：「我其實不喜歡綠茶。」

我想從那以後他大概再也不和我說話了。會議後，我一直在問自己：“我剛剛搞砸了銀行和這家人壽保險公司百年來的合作關係嗎？”當我回到家，唯一聽到來自公司高層的反饋是：「我聽說了那個茶的事情。」天啊！我完全沒機會向我們的東道主說「對不起」，因為我根本不知道是我先喝茶才行。為什麼當初大家帶我去吃壽司時沒告訴我這件事呢（也許是因為我們都在喝札幌啤酒吧）？

這次經歷讓我學到了一個寶貴的教訓。一定要確保自己做足了功課，事無巨細，不要遺漏任何一個細節。而且，一定要讀懂現場的氣氛，觀察肢體語言——因為後來我才知道，當時會議室裡所有人都在用眼神射我（同時，我也知道「tofugo」，就是眼神接觸時間過長，對日本人來說會被認為是無禮的——所以在這個情況下，對我來說簡直是無解的！）。

至於“小Mikey”，我告訴他，日本是他疫情後第一次旅行的絕佳選擇。我唯一的建議是：把它當作個人旅行，不要花時間待在會議室裡！

另外，從25年前那次事件以來，我現在已經愛上了綠茶。

如何在通脹風險中保持穩健投資：尤金·法馬與大衛·布斯的對話

隨著全球經濟逐漸從COVID-19大流行中復甦，投資者的焦點也轉向了通脹問題。Dimensional創始人大衛·布斯（David Booth）與諾貝爾獎得主尤金·法馬（Eugene Fama）進行了一場深入的對話，探討了投資者如何應對通脹以及該如何看待投資組合中的風險。這場對話深入淺出，讓我們一窺專家們如何理解通脹並提供應對策略。

首先，大衛·布斯開場提到，他和尤金·法馬共同工作了超過40年，並且法馬一直致力於通脹與利率的研究。他提到，投資者常常問：“是否應該對即將到來的通脹進行預測？”對此，法馬提供了他的見解。法馬強調，“預測通脹其實並不容易。” 他指出，通脹具有高度的持久性，一旦上升，它會持續一段時間，甚至在下降後也能保持持續性。因此，預測短期內的通脹波動可能並不是那麼具有挑戰性，因為當前的通脹往往能夠預測未來幾個月的通脹走勢。

然而，法馬也表示，他並不擔心即將來臨的高通脹，因為過去十年來我們並未經歷過高通脹或中度通脹的時期。因此，對於通脹風險，他的擔憂並不大。事實上，法馬更關心的是長期通脹的持續性，而非短期的波動。

大衛·布斯隨後提到，隨著市場和經濟條件的變化，“在面對通脹風險時，應該如何調整投資組合？”這是他一直在思考的問題。法馬指出，市場定時預測的成功率非常低，因為市場的表現往往在短期內表現出極大的波動，而投資者錯過了這些短期回報，可能會錯失長期的良機。他強調，投資者應該採取長期觀點，選擇適合自己風險承受能力的投資組合。這個組合應該包括股票、債券、以及通脹保護國債等資產，而不是試圖預測市場短期內的走勢。

布斯接著問，如果投資者進入退休階段，是否應該改變投資策略來應對即將面對的現金需求。法馬指出，傳統的做法是，當接近退休時，會選擇更多短期的對沖資產或債券，以減少風險。然而，這種選擇其實與個人的財務目標有關，例如是否希望將財產留給後代，或者是否希望確保有足夠的資金度過退休生活。對於那些希望退休後能夠避免太大波動的投資者來說，選擇低風險的資產顯得更為合適。

布斯進一步補充，退休規劃不僅僅是投資組合的選擇，更包括如何應對各種不可預測的突發事件。他強調，投資者應該專注於可以控制的事物——即規劃如何在面臨意外情況時進行應對，而不是試圖控制無法預測的市場變動。

法馬也認為，當接近退休時，最重要的考慮是自己的實際財富。他提醒投資者，尤其是在股市中的高預期回報背後，往往隱藏著較大的風險——例如短期內可能會出現30%的損失，這對於長期生活開銷來說可能是致命的。尤其是在退休期間，財務安全感的保障顯得格外重要。

最後，布斯和法馬達成了一個共識，那就是“控制可以控制的部分，接受無法控制的部分。”這意味著，儘管我們無法預測未來的通脹走勢或市場波動，投資者仍然可以做好充分的準備。這包括保持長期的投資視角，選擇符合長期目標的資產配置，以及做好面對不確定情況的應對策略。

總結來說，通脹確實是影響長期投資的重要因素之一，但預測其具體走向卻是一個困難的挑戰。最明智的做法是保持長期視角，選擇多元化的資產配置，並準備應對可能出現的各種市場變動。這樣才能確保在不確定的經濟環境中，依然能夠保持穩健的投資回報。

買房必看！避開中古屋與預售屋交易中的常見陷阱，掌握議價與合約技巧

買房對於新手來說，無論是中古屋還是預售屋，都有不少需要注意的地方。這堂課我們要聊的是合約和議價，讓你不會被當成肥羊。讓我們來深入了解一些關鍵的注意事項。

首先，中古屋交易常見的糾紛，是很多買家最擔心的問題。根據內政部的資料，最常見的爭議包括訂金返還、仲介斡旋金的問題、終止委售或買賣契約的糾紛、房屋漏水問題，還有隱瞞重要資訊。為什麼會有這些糾紛呢？這就要了解中古屋的買賣流程了。

中古屋的買賣流程基本上分為八個步驟。首先是委賣，也就是屋主將房屋交給仲介代售。接下來是斡旋或要約，當你找到喜歡的房子，想要議價時，就可以選擇支付斡旋金，讓仲介幫你與屋主談判，或是直接簽訂要約書，不必付訂金。如果在這兩步之後，你決定反悔，只要屋主未簽認，你還是可以退出，但如果屋主簽認後，反悔則會有賠償責任。

當屋主同意賣給你時，會進入簽認階段，這不僅限於書面簽署，口頭同意或者LINE訊息確認都視為有效。接下來就是正式簽約+用印，這時會填寫各種政府表格，確保交易合法。記得要對照內政部的公版合約，確認是否有任何不符的地方，特別是貸款成數不足的情況，可以事先約定無條件解約條款，避免事後麻煩。

當稅款繳交完畢後，接著進入貸款階段，可以同時申請銀行貸款，然後過戶並完成交屋。這些步驟如果都清楚了解，基本上就能避免很多常見的糾紛。

至於買賣合約，這是整個交易過程中最重要的一部分。記得在簽合約前，確保合約內容包含了幾個關鍵項目：比如說有無增建、停車位是否有分管契約、是否有出租情形等。而有些產權瑕疵如漏水、海砂屋、輻射屋等，賣方隱瞞這些瑕疵可能會涉及責任，尤其是凶宅的問題更是棘手，記得事前做好功課，避免日後出現問題。

預售屋的合約也有一些特別需要注意的地方，例如建商的保固、交屋日期延遲的賠償，還有車位資訊的明確標示。尤其是在預售屋的情況下，當建案進行到一半換了代銷公司或者改名時，這就可能是議價的好機會。

最後，議價技巧也是買房過程中不可忽視的部分。對於新成屋或中古屋，了解市場行情、查詢實價登錄資料、以及多問幾家仲介，都是談判時的有力武器。而對於預售屋，則可以在初期以較便宜的價格購買，或是向建商爭取一些家電或其他附贈品。

破解公設比，選對房不吃虧！

在購房過程中，很多人都會聽到「公設比」這個詞，但究竟什麼是公設比？為什麼有些建案的公設比高達30%甚至更高？今天就來解開這些疑問，讓你在看房時能夠聰明辨識公設。

首先，公設比其實是指住戶共同擁有的公共設施面積佔總建築面積的比例。這些公共設施包含電梯、走廊、樓梯間、健身房、游泳池等。隨著法規改變，公設比越來越高，尤其是新建案。那麼，為什麼公設比會這麼高呢？

一個主要的原因是近年法規的調整。例如，從2018年起，雨遮不再計入建物面積，這樣一來，原本屬於室內空間的雨遮就變成了公設，公設比因此上升。另外，小坪數的建案通常會有更多的單位在同一層樓，這樣會增加公設面積，導致公設比上升。而住商混合的建案，由於需要設置更多的公共設施，比如廁所和茶水間，也會使得公設比更高。

在選擇房屋時，了解不同類型建物的公設比也很重要。公寓、大樓、華廈等不同建物的公設比有很大差異。例如，公寓（4到5層樓，沒有電梯）的公設比大約是8%-15%；華廈（7到10層樓，有電梯）的公設比大約是15%-20%；而社區大樓（10層以上，有電梯）的公設比則會超過30%。如果想選擇低公設比的房子，可以考慮較舊的建案，尤其是民國94年以前的建物，因為當時的建築法規比較寬鬆。

游泳池，這個大家愛恨交加的公設，常常成為公設比高的罪魁禍首。雖然游泳池的設置能提升社區的吸引力，但維護費用卻非常高，對於使用頻率不高的住戶來說，這筆費用可能顯得不太值得。而且，室外游泳池需要面對風雨和季節變化，使用時間有限，與室內游泳池相比較為麻煩。如果社區內的游泳池長期使用不當，甚至會被填平或改造成花園。

那麼，中庭花園是否算公設呢？其實，中庭花園並不算是公設。公設的定義主要是有「頂蓋」的空間，如有頂蓋的花園或露天游泳池等。但像是中庭的露天花園就不會算在公設比內。

對於那些還在疑惑「公設比到底如何計算？」的人來說，這裡有一些簡單的解釋。大公設包括車道、大廳、機電室等，這些通常是全社區共同分攤的，但也容易被建商過度計算。中公設是指健身房、閱覽室、KTV等公共設施，這些設施的面積由社區內所有住戶分擔，通常每戶分攤的面積比較小。小公設則是指電梯、逃生梯和梯廳走道，這些設施對每層住戶影響較大，也是公設比的重要來源。

當然，購房時還要注意車道的計算方式。有些建商會把車道的面積分攤到公設比裡，這樣看似車位的面積其實包含了很多車道空間。如果你看到車位的坪數特別小，可能就表示車道面積已經算入公設比中。這樣一來，無論你是否有車位，實際上都在為車道負擔成本。

總結來說，了解公設比對於買房決策非常重要。在選擇房屋時，一定要檢查公設比是否過高，尤其是當公設有游泳池、健身房等設施時，要確保這些設施的維護費用不會讓你背上過重的負擔。如果買中古屋，記得要注意社區的管理狀況，尤其是公設的使用情況。而買新房時，則要特別留意車道和公設比是否被過度計算，避免買了虛坪。