我的第一次商務旅行：東京的茶與禁忌

最近，我和我的小兒子Michael坐在後院的甲板上喝雞尾酒。他剛從加拿大金士頓的皇后大學（Queen’s University）畢業，主修心理學，拿到了學士學位。儘管他已經21歲，身高大約六英尺，但我依舊叫他“小Mikey”，這已經成為我們之間的親切稱呼。對很多人來說，Michael可是個熟面孔，因為他早在12年前就取了個名字叫《Breakfast with Dave》。除此之外，Michael還拿到了酒吧調酒證書，而且非常擅長使用攪拌機。開玩笑說，我已經是他的兩倍顧客——首先作為他最忠實的顧客，點Dark and Stormies、Old Fashioneds和Manhattans，其次作為他的病人，討論我的飲酒問題。

不過，說笑歸說笑，話題也有點真。那天，我和Michael坐在後院甲板上聊了很多，畢竟現在在封鎖中的多倫多，也沒有別的地方可以去。突然，Michael問我：「爸爸，你有去過日本嗎？」我回答：「去過很多次。」接著，他又問：「那你喜歡嗎？」我說：「多麼喜歡啊！」他接著說：「很好，因為等我們可以再旅行的時候，那將是我的第一個目的地」（我沒問“花的是誰的錢？”因為我已經知道答案了！）。

「爸爸，你能告訴我你第一次去日本的故事嗎？」

老實說，我其實只去過一次日本，而且那次是出差，只到過東京。因此，我開始詳細講述我在1996年去日本的經歷，當時我在BMO Nesbitt Burns經濟學部門工作。這對我來說是一個有點尷尬的經歷，然而，經過25年的時間，我現在不介意與大家分享，並且也成為了一個寶貴的學習經驗。

那是我作為一名年輕且有進取心的經濟學家，第一次出差到日本。我的行程包括拜訪東京的主要銀行、保險公司和共同基金公司。

在我出發之前，多倫多的固定收益和股票部門的銷售和交易主管們與我坐下來，一遍又一遍地講解適當的禮儀，並教我日本文化的規矩。當時，似乎沒有人關心我對市場的看法或宏觀經濟觀點——他們最關心的是我在會議中能否得體地表現。

「見到高層時一定要鞠躬」；「他們給你名片時，要盯著名片看20秒」；「當你發表演講時，不要立刻進入市場分析，而是先談談你有多榮幸能參加會議，談談你對日本文化的欣賞，並且對這段經歷有多美好」；「Dave，說話要慢一點」（對我來說，這總是一個挑戰）。

除了客戶會議的具體事項，還有很多其他建議需要記住，例如「交易時不要數錢找零」（像買車票一樣，這是對日本人極大的侮辱）；「不要自己開出租車的門，司機會為你打開」（他們本可以再加一句：“別笑話司機戴著白手套”）。我還在鏡子前反覆練習“ohayo gozaimasu”（早安）和“sumimasen ga”（抱歉），像高中畢業生一樣（雖然我完全不懂那種感覺）。我的上司們甚至請我去吃了幾次壽司，並在那裡教我如何正確使用筷子。由於我對日本食物情有獨鍾，我還請求了幾次課程——結果很成功！

當我第一天抵達東京的帝國酒店時，我發現自己還需要更多的“教學”。我和十幾個男性和一位女性一同進入擁擠的電梯，而我恰好站在電梯的前方。當電梯門打開時，我示意那位女性先走，她卻只是站著，其他的男性則先走了出來。然後，她基本上把我推了出去，並在大廳經過時瞪了我一眼。唉，這真是我加拿大家教的失敗了！

但真正的火花出現在我第一次與日本最大人壽保險公司會議中。在會議之前，BMO Nesbitt東京的銷售人員帶我去吃了早餐。我記得他問我：「多倫多的團隊有跟你說過該如何在日本文化中行事嗎？」他知道我是一個新手。我把我的“培訓營”經歷告訴了他，他似乎很滿意。在路上，他強調「盯著名片看，別握手，鞠個躬，開始講話時，先不要直接進入債券、股票、貨幣和經濟的話題，先講講你對這次來的感受，對日本的尊敬以及到目前為止的經歷」。對，我知道了。

我照著大家的要求做了所有事：名片、鞠躬、客套。

我們進入了一個大而華麗的房間，這個房間與首席信息官的辦公室相鄰，約十個人坐在這張長長的長桌周圍。大約十分鐘後，我開始講解市場的觀點，這時有一位女性端著茶盤走了進來，把茶杯擺在我們面前，並給每個人倒上熱茶，然後離開。我依然陷入我的演講中，討論著我對宏觀經濟和市場的“看法”。

過了一會兒，也許是十到十五分鐘後，我注意到我的銷售人員正在對著我皺眉。他的目光變得越來越激烈，我完全不明白發生了什麼事情，但知道他一定是非常生氣。我結束了講話，開始回答問題，心裡還在想他會不會直接跳過來給我來個空手道劈。

會議結束後，我表達了最尊重的告別。我回家前，練習了很多次“sayōnara”這個詞，也已經對它完全上手了。結果，這就是我犯的大錯——茶。

讓我解釋一下。

下電梯時，銷售人員對我怒氣沖沖地說：「你到底怎麼了？」我回應說：「你為什麼對我這麼生氣？你不同意我的預測嗎？」他說：「總部那邊沒教你們這些嗎？」我回答：「教到我覺得自己像個武士了。」他接著說：「你有沒有注意到會議桌上的人沒有人碰那杯綠茶？甚至一口都沒喝？」我答道：「想起來，你說的對。」他大聲疾呼（幸好我們當時只有兩個人）：「你知道為什麼嗎？因為主人只有在客人先喝了茶後才可以喝！因為你，他們不能喝茶了！」

我應該沒這麼回答：「我其實不喜歡綠茶。」

我想從那以後他大概再也不和我說話了。會議後，我一直在問自己：“我剛剛搞砸了銀行和這家人壽保險公司百年來的合作關係嗎？”當我回到家，唯一聽到來自公司高層的反饋是：「我聽說了那個茶的事情。」天啊！我完全沒機會向我們的東道主說「對不起」，因為我根本不知道是我先喝茶才行。為什麼當初大家帶我去吃壽司時沒告訴我這件事呢（也許是因為我們都在喝札幌啤酒吧）？

這次經歷讓我學到了一個寶貴的教訓。一定要確保自己做足了功課，事無巨細，不要遺漏任何一個細節。而且，一定要讀懂現場的氣氛，觀察肢體語言——因為後來我才知道，當時會議室裡所有人都在用眼神射我（同時，我也知道「tofugo」，就是眼神接觸時間過長，對日本人來說會被認為是無禮的——所以在這個情況下，對我來說簡直是無解的！）。

至於“小Mikey”，我告訴他，日本是他疫情後第一次旅行的絕佳選擇。我唯一的建議是：把它當作個人旅行，不要花時間待在會議室裡！

另外，從25年前那次事件以來，我現在已經愛上了綠茶。

如何在通脹風險中保持穩健投資：尤金·法馬與大衛·布斯的對話

隨著全球經濟逐漸從COVID-19大流行中復甦，投資者的焦點也轉向了通脹問題。Dimensional創始人大衛·布斯（David Booth）與諾貝爾獎得主尤金·法馬（Eugene Fama）進行了一場深入的對話，探討了投資者如何應對通脹以及該如何看待投資組合中的風險。這場對話深入淺出，讓我們一窺專家們如何理解通脹並提供應對策略。

首先，大衛·布斯開場提到，他和尤金·法馬共同工作了超過40年，並且法馬一直致力於通脹與利率的研究。他提到，投資者常常問：“是否應該對即將到來的通脹進行預測？”對此，法馬提供了他的見解。法馬強調，“預測通脹其實並不容易。” 他指出，通脹具有高度的持久性，一旦上升，它會持續一段時間，甚至在下降後也能保持持續性。因此，預測短期內的通脹波動可能並不是那麼具有挑戰性，因為當前的通脹往往能夠預測未來幾個月的通脹走勢。

然而，法馬也表示，他並不擔心即將來臨的高通脹，因為過去十年來我們並未經歷過高通脹或中度通脹的時期。因此，對於通脹風險，他的擔憂並不大。事實上，法馬更關心的是長期通脹的持續性，而非短期的波動。

大衛·布斯隨後提到，隨著市場和經濟條件的變化，“在面對通脹風險時，應該如何調整投資組合？”這是他一直在思考的問題。法馬指出，市場定時預測的成功率非常低，因為市場的表現往往在短期內表現出極大的波動，而投資者錯過了這些短期回報，可能會錯失長期的良機。他強調，投資者應該採取長期觀點，選擇適合自己風險承受能力的投資組合。這個組合應該包括股票、債券、以及通脹保護國債等資產，而不是試圖預測市場短期內的走勢。

布斯接著問，如果投資者進入退休階段，是否應該改變投資策略來應對即將面對的現金需求。法馬指出，傳統的做法是，當接近退休時，會選擇更多短期的對沖資產或債券，以減少風險。然而，這種選擇其實與個人的財務目標有關，例如是否希望將財產留給後代，或者是否希望確保有足夠的資金度過退休生活。對於那些希望退休後能夠避免太大波動的投資者來說，選擇低風險的資產顯得更為合適。

布斯進一步補充，退休規劃不僅僅是投資組合的選擇，更包括如何應對各種不可預測的突發事件。他強調，投資者應該專注於可以控制的事物——即規劃如何在面臨意外情況時進行應對，而不是試圖控制無法預測的市場變動。

法馬也認為，當接近退休時，最重要的考慮是自己的實際財富。他提醒投資者，尤其是在股市中的高預期回報背後，往往隱藏著較大的風險——例如短期內可能會出現30%的損失，這對於長期生活開銷來說可能是致命的。尤其是在退休期間，財務安全感的保障顯得格外重要。

最後，布斯和法馬達成了一個共識，那就是“控制可以控制的部分，接受無法控制的部分。”這意味著，儘管我們無法預測未來的通脹走勢或市場波動，投資者仍然可以做好充分的準備。這包括保持長期的投資視角，選擇符合長期目標的資產配置，以及做好面對不確定情況的應對策略。

總結來說，通脹確實是影響長期投資的重要因素之一，但預測其具體走向卻是一個困難的挑戰。最明智的做法是保持長期視角，選擇多元化的資產配置，並準備應對可能出現的各種市場變動。這樣才能確保在不確定的經濟環境中，依然能夠保持穩健的投資回報。

買房必看！避開中古屋與預售屋交易中的常見陷阱，掌握議價與合約技巧

買房對於新手來說，無論是中古屋還是預售屋，都有不少需要注意的地方。這堂課我們要聊的是合約和議價，讓你不會被當成肥羊。讓我們來深入了解一些關鍵的注意事項。

首先，中古屋交易常見的糾紛，是很多買家最擔心的問題。根據內政部的資料，最常見的爭議包括訂金返還、仲介斡旋金的問題、終止委售或買賣契約的糾紛、房屋漏水問題，還有隱瞞重要資訊。為什麼會有這些糾紛呢？這就要了解中古屋的買賣流程了。

中古屋的買賣流程基本上分為八個步驟。首先是委賣，也就是屋主將房屋交給仲介代售。接下來是斡旋或要約，當你找到喜歡的房子，想要議價時，就可以選擇支付斡旋金，讓仲介幫你與屋主談判，或是直接簽訂要約書，不必付訂金。如果在這兩步之後，你決定反悔，只要屋主未簽認，你還是可以退出，但如果屋主簽認後，反悔則會有賠償責任。

當屋主同意賣給你時，會進入簽認階段，這不僅限於書面簽署，口頭同意或者LINE訊息確認都視為有效。接下來就是正式簽約+用印，這時會填寫各種政府表格，確保交易合法。記得要對照內政部的公版合約，確認是否有任何不符的地方，特別是貸款成數不足的情況，可以事先約定無條件解約條款，避免事後麻煩。

當稅款繳交完畢後，接著進入貸款階段，可以同時申請銀行貸款，然後過戶並完成交屋。這些步驟如果都清楚了解，基本上就能避免很多常見的糾紛。

至於買賣合約，這是整個交易過程中最重要的一部分。記得在簽合約前，確保合約內容包含了幾個關鍵項目：比如說有無增建、停車位是否有分管契約、是否有出租情形等。而有些產權瑕疵如漏水、海砂屋、輻射屋等，賣方隱瞞這些瑕疵可能會涉及責任，尤其是凶宅的問題更是棘手，記得事前做好功課，避免日後出現問題。

預售屋的合約也有一些特別需要注意的地方，例如建商的保固、交屋日期延遲的賠償，還有車位資訊的明確標示。尤其是在預售屋的情況下，當建案進行到一半換了代銷公司或者改名時，這就可能是議價的好機會。

最後，議價技巧也是買房過程中不可忽視的部分。對於新成屋或中古屋，了解市場行情、查詢實價登錄資料、以及多問幾家仲介，都是談判時的有力武器。而對於預售屋，則可以在初期以較便宜的價格購買，或是向建商爭取一些家電或其他附贈品。

破解公設比，選對房不吃虧！

在購房過程中，很多人都會聽到「公設比」這個詞，但究竟什麼是公設比？為什麼有些建案的公設比高達30%甚至更高？今天就來解開這些疑問，讓你在看房時能夠聰明辨識公設。

首先，公設比其實是指住戶共同擁有的公共設施面積佔總建築面積的比例。這些公共設施包含電梯、走廊、樓梯間、健身房、游泳池等。隨著法規改變，公設比越來越高，尤其是新建案。那麼，為什麼公設比會這麼高呢？

一個主要的原因是近年法規的調整。例如，從2018年起，雨遮不再計入建物面積，這樣一來，原本屬於室內空間的雨遮就變成了公設，公設比因此上升。另外，小坪數的建案通常會有更多的單位在同一層樓，這樣會增加公設面積，導致公設比上升。而住商混合的建案，由於需要設置更多的公共設施，比如廁所和茶水間，也會使得公設比更高。

在選擇房屋時，了解不同類型建物的公設比也很重要。公寓、大樓、華廈等不同建物的公設比有很大差異。例如，公寓（4到5層樓，沒有電梯）的公設比大約是8%-15%；華廈（7到10層樓，有電梯）的公設比大約是15%-20%；而社區大樓（10層以上，有電梯）的公設比則會超過30%。如果想選擇低公設比的房子，可以考慮較舊的建案，尤其是民國94年以前的建物，因為當時的建築法規比較寬鬆。

游泳池，這個大家愛恨交加的公設，常常成為公設比高的罪魁禍首。雖然游泳池的設置能提升社區的吸引力，但維護費用卻非常高，對於使用頻率不高的住戶來說，這筆費用可能顯得不太值得。而且，室外游泳池需要面對風雨和季節變化，使用時間有限，與室內游泳池相比較為麻煩。如果社區內的游泳池長期使用不當，甚至會被填平或改造成花園。

那麼，中庭花園是否算公設呢？其實，中庭花園並不算是公設。公設的定義主要是有「頂蓋」的空間，如有頂蓋的花園或露天游泳池等。但像是中庭的露天花園就不會算在公設比內。

對於那些還在疑惑「公設比到底如何計算？」的人來說，這裡有一些簡單的解釋。大公設包括車道、大廳、機電室等，這些通常是全社區共同分攤的，但也容易被建商過度計算。中公設是指健身房、閱覽室、KTV等公共設施，這些設施的面積由社區內所有住戶分擔，通常每戶分攤的面積比較小。小公設則是指電梯、逃生梯和梯廳走道，這些設施對每層住戶影響較大，也是公設比的重要來源。

當然，購房時還要注意車道的計算方式。有些建商會把車道的面積分攤到公設比裡，這樣看似車位的面積其實包含了很多車道空間。如果你看到車位的坪數特別小，可能就表示車道面積已經算入公設比中。這樣一來，無論你是否有車位，實際上都在為車道負擔成本。

總結來說，了解公設比對於買房決策非常重要。在選擇房屋時，一定要檢查公設比是否過高，尤其是當公設有游泳池、健身房等設施時，要確保這些設施的維護費用不會讓你背上過重的負擔。如果買中古屋，記得要注意社區的管理狀況，尤其是公設的使用情況。而買新房時，則要特別留意車道和公設比是否被過度計算，避免買了虛坪。