2021年4月24日 星期六

逆勢而行:當市場共識過於一致時,我選擇反向操作

在過去幾天的訪問中,我在CNBC的節目上分享了我的觀點。當時我被告知,我的觀點與當前市場的共識完全相反,這讓我感到相當興奮,因為這已經是多年來我第一次這麼積極地挑戰大眾的看法。我告訴大家,這正是我喜歡的情況。我有機會提到Bob Farrell的第九條法則:“當所有的專家和預測都一致時,將會發生其他的事情。”這一次,討論的焦點是經濟增長、通脹問題,還有美國聯準會的政策及國債市場。而我並未深入討論股票市場的泡沫,儘管目前股票市場的CAPE比率接近37倍,這個數字只在1990年代的科技泡沫時期超過過。

目前的市場狀況與我當時的立場完全不同,尤其是當前的所謂“狂飆年代”的市場情況。但我經歷過類似的時期。記得在2000年,當我對科技股市場的泡沫開始保持警惕並表達看法時,我的合作夥伴們覺得我簡直是瘋了。然後在2002年初,儘管那時市場普遍預測美國將進行大規模的戰後重建,再加上龐大的貨幣和財政刺激,市場開始迎來了大規模的國債反彈,因為大家的預期從加息轉向了降息

事實上,當時的經濟狀況非常脆弱,無法支撐市場利率的快速上升。儘管當時的共識認為這是一個經濟復甦的好時機,但最終證明這只是提前出現的庫存投資周期。2000年初,當時的美國聯準會主席艾倫·格林斯潘便警告市場,經濟復甦的預期過於樂觀,但市場並未聽進這番警告。最終結果,我的觀點證明是正確的,當時的狂熱情緒被泡沫破裂所取代。

這樣的經歷並非唯一。尤其是在2000年代中期,住房市場的泡沫讓我再次經歷了巨大的挑戰。我當時花了很多時間分析數據和圖表,發現住宅房價與收入的比率、房價與租金的比率以及家庭資產與住宅房地產的比例都處於一個極為異常的高位。當我們討論的是一到兩個標準差的異常情況時,你就知道市場已經處於過度膨脹的階段。

杠桿效應、投機情緒、估值泡沫、以及公眾的普遍參與這些指標,讓我堅信這是一個經典的“泡沫”。然而,當時的反應卻讓我非常驚訝。我被禁止在研究報告中使用“泡沫”這個詞,最後我們選擇用“狂熱”來代替。在那段時間,我經歷了很多內部審查和反對聲音,甚至有一次,公司債券部門的負責人曾經氣憤地把我的報告資料摔在我面前。他對我說:“你是否享受總是錯誤的感覺?”即便如此,最終證明我所做的判斷是正確的,而這位負責人也沒有在公司待得太久。

事實上,沒有任何人能永遠對,也沒有任何人會永遠錯。市場的波動往往與時機有關,我承認自己在某些時候會提前預測到市場的走向。經驗在這行業中非常重要,尤其是在識別泡沫的時候。我們現在正處於住宅房地產和股票市場的兩個泡沫中。市場的過度膨脹往往會持續比你預期的更久,但最終泡沫無法通過橫盤整理來修正。這一點從歷史中我們能夠看到無數次的例證。

在當前的經濟背景下,我認為無論是對通脹還是股市的預期,過於樂觀經濟從百年一遇的全球大流行中復甦,並不意味著我們將迎來可持續的通脹。同樣,大規模的公共部門赤字和債務激增,產生的更多是短期的刺激效應,而不是能夠保證經濟持續增長的長期效應。當前的疫苗接種進展美國經濟重啟雖然令人印象深刻,但當短期的刺激效應逐漸消退,這股所謂的“壓抑需求”將會得到釋放,尤其是在佔GDP 4%的與COVID-19相關的“消費服務”領域,那時經濟的真實面貌將暴露無遺。這也正是去年四季度經濟增長放緩的根本原因

當今的市場,與我在1980年代中期剛入行時相比,現在的時間框架已經極為縮短。過去,市場的視野可能會延伸至1至2年,但現在,股市和債市的預期周期已經縮短到僅僅1到2個月。因此,我認為到了7月和8月,市場將會開始察覺到我已經預見的變化

至於通脹問題,我認為大家的關注點過於集中於2006年和2007年那場資產和商品的繁榮時期。當資產和商品泡沫崩潰後,CPI和PPI的變化已經不再重要,因為它們往往滯後於市場。當時美國經濟衰退的開始,實際上是在美聯儲最後一次調整利率近兩年後發生的。這也證明了泡沫往往會在其過度膨脹後崩潰,而非平穩調整。正如Bob Farrell所說:“市場創造新聞,新聞不創造市場”。

如今,市場的共識已經如此單一:通脹、國債收益率、股票市場(尤其是價值股),還有美國經濟的“黃金時代”預期。這一切的過度樂觀讓我更有信心反向押注。我敢說,未來的幾個月,將會讓我們見識到真正的“變化”。就像2000年、2002年和2007年那樣,當市場的反應非常強烈時,我的決心反而更加堅定。我唯一希望的是——請不要把我的圖表書扔向我!

2021年4月2日 星期五

新手買房必學,避開6大風水禁忌,讓你的購房之路更順利!

在購房的過程中,不少人可能會擔心風水問題,雖然有些人不太在意風水,但如果你的房子有風水上的缺陷,未來轉售時的價格可能會受到影響,畢竟有些買家會在乎這些問題。今天,我們就來聊聊新手買房時必須避開的6大風水禁忌,讓你在看房時能更加得心應手。

首先,風水大致可以分為內部風水外部風水。內部風水,像是房屋格局的問題,可以通過裝潢來改善。但今天我們要講的主要是外部風水,這類問題通常比較難改變,因此在看房時要特別留意。

路沖是第一個要避開的風水煞。如果房子的社區大門正對著馬路,尤其是低樓層,除了有可能發生車禍,車燈也容易照進窗戶,讓居住者感到不安。對於這種情況,一般建議選擇比周圍房子高出幾層的樓層,避免被車輛的影響。至於一些小巷的巷沖問題,也需要注意。

第二個需要避開的就是反弓煞。如果房子位於彎道的外側,車輛經過時容易發生事故,且車燈會照進窗戶,對住戶造成困擾。這類房子因為風水不好,會降低轉售價值。

接下來是剪刀煞,這是指道路交匯處像剪刀一樣,房子就像被剪刀的開口夾住。這樣的位置要避開,尤其是交叉口的“刀口”部分。但如果房子位於刀柄外側,風水則相對較好。

壁刀煞也是要避免的風水問題。當住家窗外有兩棟大樓的牆面形成直角,或是對面兩棟大樓的縫隙正對你的窗戶時,這樣的設計會給人壓迫感,影響居住品質。如果發現這樣的情況,最好不要選擇這類房子。

抬轎屋虎口煞也是兩大禁忌。抬轎屋指的是住家位於地下車道出入口上方,會讓人有懸空不穩的感覺,而虎口煞則是住家窗戶對著車道出入口,容易受到噪音和車燈的干擾。如果是低樓層,這類房子更容易出現這些問題,建議選擇更高樓層,減少困擾。

最後,藥罐煞是指當住家窗外看見大樓頂樓的大水塔,這樣的設計會讓居住者感覺不安,對健康也可能產生負面影響。特別是6樓和7樓的房子,更容易受到水塔的影響,大家一定要特別注意。

除了這些外部風水問題,還有一些特殊樓層需要避開。比如,靠近高架捷運或快速道路的房子,噪音和污染可能會影響生活品質。建議如果選擇這類房子,至少要比高架橋高出3層樓,才能減少不必要的干擾。

風水問題雖然有些人不在意,但對於轉售價值的影響卻不容小覷。如果你是新手買房,這些風水禁忌一定要掌握,這樣不僅能讓你買到舒適的房子,也能避免未來的麻煩。

新手買房必看:如何挑選區位與避免嫌惡設施,保證房子保值

在買房的過程中,區位和環境的選擇至關重要,尤其是對於新手買家來說,了解這些因素能幫你避免做出錯誤的決定。今天我們就來聊聊如何挑選一個好的區位,以及避免那些會讓房子轉手性差的「嫌惡設施」。

首先,選擇區位時,要從自身需求出發,重點關注以下幾個方面。以自己的視角看房是最重要的。比如,工作地和居住地的距離,要盡量保持在60分鐘以內的通勤時間。畢竟,工作日往返超過兩小時,久了肯定會感到疲憊。而且,考慮到父母的幫助也非常重要,選擇一個離父母家近的地方,特別是能方便接送孩子、孝親等需求,最好能走路就到。

除了方便性,替代性也是很關鍵的一點。你可以通過同樣的交通時間,找到價格更實惠的區域。比如,如果你在竹科工作,距離竹北、竹東的交通時間差不多,但竹北的單價卻比竹東貴了不少。所以,不妨多比較一些不同的生活圈,尋找價格更具優勢的區域。同樣,在台北工作的人,也可以通過考慮捷運通勤的替代性來選擇便宜的區域。比如,住在北投,搭捷運到台北車站大概24分鐘,房價大約是57萬/坪,但如果你選擇A7站周圍,雖然交通時間差不多,但房價僅為26萬/坪,幾乎省了一半的錢。

當然,在挑選房子時,轉手性也是必須考慮的因素。避免選擇靠近高壓電塔、變電所、瓦斯行等設施的房產,這些地方通常會讓後續的轉手變得困難,因為很多買家不願意住在這些「嫌惡設施」附近。類似的,還有特種行業、葬儀社、夜市、菜市場等,都可能影響居住品質和房子的轉手性。因此,在看房時,記得走走看看周圍環境,確認是否有這些設施存在。

買房時,除了避免這些嫌惡設施,也要留意一些建築法規範的問題。比如,海砂屋輻射屋,這些都是過去一些時期建築中的問題,購買時最好檢查清楚。此外,結構安全耐震設計等問題也必須注意,尤其是舊房子,務必要確認這些條件是否符合現代的安全標準。

最後,買到保值的房子有幾個關鍵點。一高、二捷、三科、四公園。附近有高鐵站的房產通常更保值,因為高鐵站周邊會逐漸發展成商業中心;捷運站附近的房子也具有不錯的保值性,尤其是在大都市區域;科學園區附近的房子,由於會吸引大量高薪人群,房價也會水漲船高;公園周圍的房產在北部尤為稀缺,因為綠地較少,住在公園旁邊的房子通常會有較高的居住品質。

總之,買房不僅僅是關注價格,更要從生活的角度去考慮選擇的區位。挑選合適的區位,不僅能提升生活品質,還能保證未來房子的保值和轉手性。希望這些經驗對你在選房時有所幫助!

新手買房必讀:掌握這4個關鍵觀念,讓你的購屋之路更順利

買房對新手來說,是人生中一個很大的挑戰。如果你也打算買房,這篇文章可以幫你了解幾個關鍵觀念,讓你在這條路上少走一些彎路。

首先,選擇熟悉的區域比選擇你覺得會漲的區域更重要。很多新手買房會聽信一些區域會漲的預測,但事實上,當你覺得某個地方會漲時,往往那個區域已經漲過好幾輪了。選擇自己熟悉的地方,像是你工作或是居住的區域,能幫助你更清楚了解當地的生活機能、交通、學校等,避免被不熟悉的環境給繞過。如果真的不熟悉某個區域,還是建議先在那邊租個房子住一段時間,了解一下當地的生活,這樣做更有把握。

接著,價格過低的房子通常有問題。雖然每個新手都會想要挑選便宜的房子,但如果房價低於市場行情,那麼有很大的機會這個房子可能存在一些不為人知的問題。比如說,可能有風水上的問題,或是其他結構上的缺陷,這些問題很多人難以發現。若遇到價格低得不合理的房子,最好還是三思而後行。

再來,接手性也很重要。買房時,不僅要考慮自己住得舒服,還得想到未來轉手的可能性。畢竟,沒有人能保證自己會住一輩子,換屋的需求是常有的。如果你買的房子有太多缺點,像是格局不合,或是缺乏便利設施,未來賣掉時就會比較難賣出去,或者需要大幅降價才能賣掉。因此,選擇缺點少的房子,能讓你在未來的換屋過程中,少一些麻煩。

最後,做好長期持有的規劃是很重要的。很多人把房子當作短期投資工具,然而,房地產並不像股票那樣可以快速進出。若你買了房子,應該有長期持有的心態,尤其是對於新手來說。如果房市不景氣或是政策變動,你也不會被迫在低點賠售。以往像是桃園青埔的例子,就有過因為短期內大量投資而導致賠本的情況。如果你是為了自住,長期持有不僅能避開市場波動的風險,也能避開高額的交易稅,像是房地合一稅2.0,長期持有的稅負相對較低。

總結來說,買房是一項重大的投資,了解這些基本的觀念能幫助你做出更明智的選擇。記得不要僅僅依賴預測,選擇你自己熟悉的區域,避免便宜的陷阱,關注房子的接手性,並做好長期持有的規劃。這樣才能讓你的購房之路更加順利。